Die Kinder sind erwachsen geworden und möchten während des Studiums in den eigenen vier Wänden wohnen. Am liebsten in der kleinen Eigentumswohnung, die die Eltern vor einigen Jahren gekauft haben. Eigentlich kein Problem, wäre diese nicht vermietet. Den Mietern gefällt die Wohnung auch. Sie wollen daher unter keinen Umständen früher ausziehen. Alle fragen sich nun, ob der Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig auflösen kann.

Vor Ablauf der vertragsgemäßen Dauer des Mietverhältnisses darf der Vermieter dieses nur aus wichtigem Gründen auflösen. Im Gesetz sind die wichtigen Gründe, die eine derartige Auflösung gestatten, beispielhaft angeführt. Neben Gründen wie der Nichtbezahlung der Miete oder unzumutbaren Verhaltens des Mieters findet sich dort auch die Möglichkeit zur Auflösung wegen Eigenbedarfes, also des dringenden Bedarfs des Vermieters für sich selbst oder Verwandte in gerader Linie (z.B. Eltern, Kinder, Enkelkinder).
Als Schutz für den Mieter ist bei einer Eigenbedarfskündigung abhängig von der genauen Konstellation in einigen Fällen eine Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters vorgesehen oder dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen.

Bis vor kurzem haben die Gerichte eine Kündigung wegen Eigenbedarfes nur in Ausnahmefällen zugelassen. Mittlerweile hat der Oberste Gerichtshof diese Rechtsprechung etwas zugunsten des Vermieters gelockert. Nunmehr kann jedes wichtige persönliche oder wirtschaftliche Interesse, das nur durch die Benützung der gekündigten Wohnung befriedigt werden kann, als Kündigungsgrund herangezogen werden.

Fazit

Wer ein Mietobjekt für sich selbst oder bestimmte nahe Verwandte benötigt, kann den Mietvertrag unter Umständen wegen Eigenbedarfs auflösen. Dabei sind jeweils alle Umstände des Einzelfalls genau zu prüfen.

Die Auflösung erfolgt in Form eines der nächsten Rechtstipps!

Mag. Peter Harlander
Rechtsanwalt in Salzburg

Der Ehemann ist unter tragischen Umständen verstorben. Testament gab es keines, da ohnehin alles seine Ehefrau erben sollte. Doch während der Abhandlung der Verlassenschaft stellt sich heraus, dass seine Kinder aus erster Ehe zwei Drittel seines Vermögens erben. Bei einem ähnlichen Fall ohne Testament, haben die Eltern einer jung verstorbenen Ehefrau einen großen Teil der Erbschaft erhalten. Kann das richtig sein?

Entgegen der landläufigen Meinung werden die Ehegatten mit der Eheschließung nicht automatisch die Universalerben des jeweils anderen. Ohne letztwillige Verfügung gilt weiterhin die gesetzliche Erbfolge. Diese sieht eine andere Regelung vor.

Wenn Kindern des Verstorbenen oder deren Nachkommen vorhanden sind, erhalten diese insgesamt zwei Drittel und der Ehepartner nur ein Drittel des Nachlasses. Wenn keine Kinder des Ehegatten bzw. deren Nachkommen, aber die Eltern, Geschwister oder Großeltern des Verstorbenen vorhanden sind, erhalten diese nach einem komplizierten Schema insgesamt bis zu einem Drittel und der Ehepartner mindestens zwei Drittel der Erbschaft. Nur wenn keiner der aufgezählten Verwandten mehr am Leben ist, wird der Ehepartner auch ohne letztwillige Verfügung zum Alleinerben.

Partner in nichtehelichen Lebensgemeinschaften haben überhaupt kein gesetzliches Erbrecht und gehen daher im Todesfall ihres Partners ohne letztwillige Verfügung vollkommen leer aus.

Fazit

Wer den Ehepartner oder seinen nichtehelichen Partner als Alleinerben einsetzen will, sollte unabhängig vom eigenen Alter umgehend ein Testament erstellen. Damit lassen sich Ansprüche anderer Personen bis auf den Pflichtteil ausschließen. Wird die gegenseitige Absicherung durch ein Testament übersehen, führt das zu großen Vermögensnachteilen des länger lebenden Partners.

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Mag. Peter Harlander
Rechtsanwalt in Salzburg

Schwere Regentropfen prasseln unaufhörlich auf die Windschutzscheibe. Nach einer nervtötenden Dreiviertelstunde im Verkehrsstau endlich zuhause angekommen, verparkt wieder einmal ein Unbekannter den Privatparkplatz. Bis ein anderer Stellplatz gefunden und man von dort zu Fuß ins Haus gelangt ist, ist man triefnass und die Stimmung am Tiefpunkt. Was kann man gegen diese Parkplatzversteller tun?

Im Normalfall reicht zur Abschreckung unbefugter Parkplatznutzer die Montage eines Schildes mit der Aufschrift „Privatparkplatz nur für Bewohner und Besucher der Beispielstraße 1, Top 1. Bei unbefugter Nutzung erfolgt ausnahmslos Besitzstörungsklage.“ Besonders Hartgesottene lassen sich aber auch davon nicht abschrecken. In diesem Fall hilft nur ein Besitzstörungsverfahren. Dabei ist rasches Handeln erforderlich, da man zur Einbringung einer Besitzstörungsklage bei Gericht nur 30 Tage Zeit hat.

Der erste Schritt dazu ist ein Foto, auf welchem der Parkplatz, das Auto, das Kennzeichen und im Idealfall das Verbotsschild gut erkennbar sind. Sobald das Foto beim Rechtsanwalt eingetroffen ist, bringt dieser bei der Zulassungsbehörde den Fahrzeughalter in Erfahrung. Der Fahrzeughalter erhält dann eine schriftliche Unterlassungsaufforderung. Wenn er darauf nicht reagiert, wird Klage bei Gericht eingebracht. Das weitere Verfahren bei Gericht ist unaufwendig und aufgrund des Beweisfotos für den Kläger nahezu ohne Risiko. Die Kosten des Verfahrens hat im Fall der Verurteilung der Störer zu bezahlen. Vorsicht ist nur bei Fahrern von sehr schäbigen Autos angebracht. Diese haben oft nicht das Geld, um für die Kosten aufzukommen.

Fazit

Wenn der Privatparkplatz regelmäßig zugeparkt wird, hilft meistens ein simples Hinweisschild. Bei Personen, die selbst eindeutige Hinweise ignorieren, stellt das Besitzstörungsverfahren eine effiziente Erziehungsmaßnahme dar.

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Mag. Peter Harlander
Rechtsanwalt in Salzburg

Ein unachtsamer Augenblick kann ausreichen, schon ist ein schwerer Unfall passiert. Der Notarzt kämpft während des Blaulichttransportes in die Intensivstation verbissen um das Leben seines Patienten. Doch das Leben will nicht mehr vollständig zurückkehren. Diagnose: Koma. Was nun?

Die Meinungen darüber, wie es nun weitergehen soll, sind so unterschiedlich wie die Menschen selbst. Für die einen ist der Gedanke, vielleicht jahrelang an lebenserhaltenden Maschinen zu hängen, ebenso unerträglich wie für die anderen, nur die geringste Chance auf eine Rückkehr zu vergeben. Wer die Entscheidung, was passieren soll, nicht anderen überlassen will, kann vorsorgen und eine sogenannte Patientenverfügung erstellen.

Die Patientenverfügung ist für den Fall gedacht, dass eine Person ihren Willen aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr kundtun kann. Das kann dann der Fall sein, wenn man beispielsweise nicht mehr über die notwendigen geistigen Fähigkeiten verfügt oder sich aufgrund der Schwere der Verletzungen nicht mehr hinreichend ausdrücken kann.

In der Patientenverfügung können bestimmte medizinische Behandlungen, z.B. künstliche Beatmung über einen längeren Zeitraum, bereits im Vorhinein abgelehnt werden. Zusätzlich können beispielsweise Vertrauenspersonen festgelegt werden, denen die Ärzte Auskunft über den Gesundheitszustand geben dürfen. Damit die Patientenverfügung verbindlich wird, muss diese durch einen Arzt und durch einen Rechtsanwalt (oder eine andere gesetzlich dazu vorgesehene rechtskundige Person) mitunterzeichnet werden.

Fazit

Wer sein eigenes Schicksal selbst bestimmen und für den schlimmsten Fall bestimmte Maßnahmen ausschließen will, hat die Möglichkeit, mit einer Patientenverfügung vorzusorgen.

Mag. Peter Harlander
Rechtsanwalt in Salzburg

Wenn die Scheidung in einen Rosenkrieg ausartet, scheuen die zukünftigen Ex-Partner oft keinen Aufwand, um der oder dem anderen zu schaden. Am Ende sitzen oft beide auf einem Schuldenberg und keiner ist mit dem Erreichten auch nur ansatzweise zufrieden. Das hätte auch besser laufen können.

Kluge Paare lassen sich weder durch wohlgemeinte Ratschläge der besten Freunde noch durch streitlustige Rechtsberater in einen endlosen Rechtsstreit treiben. Stattdessen streben sie von Anfang an eine einvernehmliche Scheidung an. Das ist die schnellste und günstigste Variante.

Der Kernpunkt einer einvernehmlichen Scheidung ist eine schriftliche Vereinbarung beider Ehegatten über die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse, über den Unterhalt zwischen den geschiedenen Ehegatten sowie über den hauptsächlichen Aufenthalt, die Obsorge und den Unterhalt etwaiger Kinder.

Natürlich ist eine Einigung gerade wenn es um die Kinder oder um das Geld geht oft nicht einfach. In dieser Situation hilft die Unterstützung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt oder einen neutralen Mediator, eine rasche und für beide Seiten akzeptable Lösung für die Zukunft zu finden. Die eigentliche Scheidung erfolgt dann durch einen Beschluss des Gerichtes.

Fazit

Eine einvernehmliche Ehescheidung ist für beide Seiten die deutlich bessere und raschere Lösung. Eine gut durchdachte und vom Anwalt ausgefeilte Scheidungsvereinbarung erspart spätere Streitigkeiten.

Mag. Peter Harlander
Rechtsanwalt in Salzburg

Wer hat das noch nicht erlebt? Eine wichtige Vereinbarung wurde nur per Handschlag abgeschlossen. Später will der vorher so vertrauenswürdige Vertragspartner nichts mehr davon wissen. Er behauptet, dass der Vertrag ungültig sei, weil nichts Schriftliches vereinbart wurde. Wie ist das wirklich?

Bis auf ganz wenige Spezialfälle (z.B. Schenkungen zwischen Ehegatten) können Verträge in jeder beliebigen Form abgeschlossen werden. Nicht nur ein Handschlag, auch ein mündliches OK, ein kurzes Kopfnicken oder irgendein anderes Zeichen reichen zur rechtsgültigen Besiegelung einer Vereinbarung aus.

Das ist bequem, hat aber einen großen Haken. Wenn der Vertragspartner in weiterer Folge den Vertrag nicht einhält, bleibt als letzter Ausweg oft nur die klagsweise Durchsetzung der eigenen Ansprüche vor Gericht. Aussichten auf Erfolg hat dabei nur, wer seine Ansprüche auch beweisen kann. Spätestens als Beweis vor Gericht ist eine schriftliche Vereinbarung daher Goldes wert. Ohne schriftliche Vereinbarung kann das Gericht nur aufgrund anderer Beweismittel, z.B. Zeugenaussagen zu einem Urteil kommen. Der Ausgang des Verfahrens hängt dann von vielen Faktoren wie dem Erinnerungsvermögen, der Detailgetreue der Aussagen und der Glaubwürdigkeit der Zeugen ab.

Für die Prozessparteien ist diese Unsicherheit mit hohem Einsatz verbunden. Wenn die klagende Partei verliert, bleibt sie auf ihrer Forderung sitzen. Wenn die beklagte Partei verliert, muss sie die Forderung des Klägers erfüllen. In beiden Varianten muss die unterlegene Partei zusätzlich die gesamten Gerichts- und Anwaltskosten tragen.

Fazit

Vereinbarungen ohne schriftlichen Vertrag sind zwar gültig, aber viel zu oft nichts wert. Die Praxis zeigt klar: Wer auf eine schriftliche Vereinbarung verzichtet, hat deutlich öfter Rechtsprobleme und steigt im Problemfall meistens schlechter aus.

Mag. Peter Harlander
Rechtsanwalt in Salzburg

In der täglichen Praxis als Rechtsanwälte werden wir oft mit schwierigen Fällen konfrontiert. Eine relativ große Anzahl davon wäre bei genauerer Betrachtung von Anfang an leicht vermeidbar gewesen – wenn der Klient oder die Klientin den richtigen Rechtstipp dazu gekannt hätte. Genau an diesem Punkt kommt RECHTSTIPP.AT ins Spiel.

Das neue Online-Magazin

RECHTSTIPP.AT ist das neue Online-Magazin der Salzburger Rechtsanwälte Dr. Harlander & Mag. Harlander mit Ratschlägen zum Thema Recht. Bei RECHTSTIPP.AT werden keine hoch komplexen Rechtsfälle behandelt, die für Unternehmer wie für Privatpersonen ohne die fachliche Unterstützung durch einen Rechtsanwalt ohnhin unmöglich lösbar sind. Die Beiträge von RECHTSTIPP.AT konzentrieren sich stattdessen auf häufig vorkommende Situationen aus den Bereichen Alltag, Familie und Wirtschaft, welche durch Beachtung eines leicht merkbaren und ohne juristisches Fachwissen umsetzbaren Rechtstipp besser lösbar sind.

Gerne nehmen wir auch Anfragen der Leser auf und lassen diese in zukünftige Rechtstipps einfließen.

Mag. Peter Harlander
Rechtsanwalt & Mediator in Salzburg